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你们所led护栏管报价关心的房产税,真的来了?

 2019-03-29 00:46  


  

  狼来了的寓言故事妇孺皆知,说的是从前有个小孩闲来无聊便说狼来了,狼来了,捉弄别人,三番五次后便没人相信了,终于有一天狼真的来了,可是任凭小孩怎么呼喊,终究没人再相信。

  抛开寓言的教育意义,就事论事,生活中我们也常常陷入对“狼来了”的将信将疑和无所适从,比如说房产税。

  从2003第一次明确提出对居民住房征税,距今已经15年了,期间关于落地进程的喊话,官方的民间的,漫天飞舞,但次次只闻惊雷而不见雨落,三五番之后,房产税到底是遥遥无期还是近在咫尺,嗯,将信将疑;

  尴尬的是,15年间,房产价格一轮又一轮暴涨,楼市调控一波又一波的应接不暇,无论是庙堂之上还是江湖之远都不约而同的对房产税平抑房价有了些许寄望,而房产税到底能否堪此重任,也是公婆各有理,嗯,无所适从。

  所以,狼来了之于房产税,无论是政策何时落地还是肩负的重托,都颇有台风来临前那句“既怕它不来,又怕它乱来”的风味。

  01

  新瓶与旧酒

  可能会出乎大家意料,其实房产税在我国并非新生事物,早在建国之初便已存在。

  我国关于房地产征税始于建国初期中央政府政务院1950年颁布的《全国税政实施要则》,其中便规定全国统一征收房产税。以此为据,随后在全国城市范围内征收城市房地产税。

  在80年代,城市房地产税被分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》,成为沿用至今的房产税适用依据,但其中明确规定对居民自住房免征房产税。

  当时我国城市居民住房主要是单位分配或房管部门租赁,商品房市场几乎为零,因此这个条例对于居民自用的非营业住房征税与否似乎并无大碍。

  

  不过从90年代中期以后,全国范围的住房商品化改革铺开,商品房市场日渐火爆直至今天,但沿用至今的86版《房产税条例》对于居民自住房免征的内容却一直没有变过。

  这就导致目前的房产税征收范围依然只能围绕着非居民用房,而与商品房市场大发展带来的居民保有环节的增量无关。

  也因为此,注定了房产税虽然是我国财税体系中历史悠久的税种,但一直以来却是适用范围偏窄且纳税占比较低的一个。

  于是,在2003年十六届三中全会上首次提出“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。

  这是首次明确提出对居民住房征税,也就是大家所关注的“房产税”的分水岭与雏形。

  02

  雷声与雨声

  由此开始,随后的06年的物业税空试点、11年、重庆两地自住房房产税试点、13年明确房地产税立法并写进政府工作报告、15年纳入十二届人大立法规划等等一系列标志性事件,都是对居民自有非营业房产征税的的政策推进。

  尤其今年以来,官方多次喊话加快推进房地产税,从3月份“稳妥推进房地产税立法”,到7月份“加快推进房地产税相关政策举措”、“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”。

  

  尤其是9月上旬,十三届全国人大常委会立法规划对外公布,房地产税法写入立法规划,属于第一类项目,即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”,也就是说房地产税立法工作已经初具雏形。

  而据媒体此前的报道,房地产税法草案的起草工作也初步成形。今年4月,初步形成的草案就曾在省级人大及省级财政等相关部门内部征求过意见。

  这些重量级的表态和信号无不传递出一个坚定的信号——房产税一定会收!那么问题来了,房地产税能在多大程度上平抑房价?

  03

  愿望与现实

  从2011年、重庆两地曾经试点房产税的改革来看,房产税在平抑房价方面的效果,似乎并不那么显著。

  统计数据显示,在及重庆在当年开始试点房产税政策的最初3个月里,两市住宅成交量分别下降46%和26%,比同类城市降幅高10至20个百分点,但成交均价并未出现明显下跌,出现量跌价稳的现象;

  

  第二年,两地成交量均呈现较大幅度的增长。此后3年多,房产税试点对两个城市房价的影响几乎可以忽略不计。

  

  如果以北京作为的对标城市,成都作为重庆的对标城市,可以明显看出对标城市间的变化趋势几乎一致,试点城市的波动并没有比非试点城市波动小,从试点地区来看,可以认为,房产税在平抑房价的效果上略显苍白。

  愿望总是美好和感性的,而现实却是骨感的。

  04

  解铃与系铃

  为什么会出现这样的窘境?

  抛开两地政策的差异和地域特征不谈,从基本的经济学常识出发,任何市场上价格的产生总是供需达成均衡的结果,也就是说在这一价格上供给恰好等于需求,如果价格变动了那么就意味着供需状况发生了改变。

  因此无论是两地试点经验还是未来来具体的房地产税征收办法、税率如何,显而易见的是房地产税能够直接增加房屋的持有成本,尤其对持有多套房的居民而言则将是直接的税负冲击,为避免不必要的税收支出,持有多套房屋的居民存在着房屋变现的需求。

  退一步说,即便这部分人群对税负的承受能力较高,但从减轻税负的角度而言,既使原本空置的房屋不被出售,也更有可能被出租出去,从而降低税负损失。

  这意味着,房产税将促使房屋的空置率有效降低,但空置率的降低并不代表着有效供给的增加,毕竟租和售是两种不同意义的供给。

  原因在于,如果预期房价在长期的角度下跌概率不大,那么以租代售等容忍税负来换取房屋增值的策略将是最优的,你们所led护栏管报价关心的房产税,真的来了?只是预期收益能否覆盖税负成本的问题。

  那么从需求来看,无论是两地政策针对存量房还是增量房的差异,房产税都能一定程度上抑制投资性需求,这一点从两地政策实施初期成交量大幅萎缩可以看出,尤其在主要针对高端存量的重庆,对大户型、独栋别墅等高端住宅需求的抑制更为显著。

  但考虑到房地产税带来的有效供给有限以及相对于大部分普通居民而言,房屋的需求多为刚需和改善需求,而这类需求并非非常高端的住宅类型,也就是说需求端旺盛的刚需也不会突然减少。那么在供需均衡没有被打破情况下,房价似乎也并不存在大幅下行的动力。

  

  模糊的供给提升和确定的需求并不能导致均衡价格的必然下降,也就是说多套房屋持有人能够容忍的税负成本很容易通过房价和房租进行嫁,今年以来各地房租的暴涨就是活生生的例子。

  但有一种例外就是,如果在征收房产税的同时降低土地出让金的征收,则房价也许会因成本降低而有效下降,从根本上改变市场预期。但从目前我国现行的分税制下,土地财政作为地方政府的主要收入来源与渠道,土地出让金的支柱作用短期并不存在向的可能。

  

  因此,短期来看房地产税对投资需求会有挤出效应,但中长期来看,房价依然会受人口、有效供求、流动性、土地政策等因素综合影响,单一的税负影响并不会是主导房地产市场走势的核心因素。

  只不过,在过去十几年持续多轮房价上涨中,对于普通百姓而言,房子由必需品逐渐演变成了近乎“奢侈品”,由此而生的希冀能够平抑房价的朴素愿望便如同救命稻草一般聚焦到了房产税这几个字上。

  所以,回到开头,房产税的实施是狼真的来了,但房产税对于房价的平抑,可能真就是狼来了的一厢情愿。

  来源:贝甲基金订阅号(beijiafund)

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